临近年末，房企在金融监管升级的过渡期内将面临降负债与冲业绩的双重压力考验。

贝壳研究院近日发布的《10月房企融资报告》显示，1-10月房企境内外债券融资累计约10283亿元，同比微增1%。但同时要注意的是，房企11月将迎来年内的偿债高峰，到期债务规模超过千亿元。

贝壳研究院分析认为，年内境外债市在全球疫情爆发后长期处于不稳定状态，预计短期将继续保持波动性。国内金融监管升级且有扩大样本规模的趋势，预计至年末，以防风险为首要方向，境内融资环境将持续收紧。同时，银保监会加大查处银行、机构资金违规流入房地产的行动，将进一步抬升房企境内融资的门槛，料四季度房企境内发债难度将升级。

境外债占比创2017年以来新低

报告显示，1-10月房企境内外债券融资累计约10283亿元，同比微增1%，前10月融资规模占2019年全年87.1%。

从结构上看，境内债券1-10月规模占比62%，较1-9月下降1个百分点;境外债券规模占比为38%，较2019年同期下降8个百分点，为2017年以来同期低点。

贝壳研究院分析认为，三季度国内金融监管升级效果逐渐显现，预计至年末以防风险为首要方向，境内融资环境将持续收紧。年内境外债市在全球疫情爆发后长期处于不稳定状态，受外界不确定因素干扰表现低迷。虽然10月末出现短期回暖迹象，但全球政治关系仍存不确定性，预计境外债市短期继续保持波动性。

从单月情况来看，10月单月境内外债券融资共发行66笔，较上月增加1笔，发行规模折合人民币约692亿元，较上月下降10.7%。其中，境内共发行47笔融资债券，较上月减少4笔。境内融资规模约360亿元，环比下降34.4%，同比增长17.6%。境外融资共发行19笔，融资规模约332亿元人民币，环比增长46.9%;境外债券规模占比约48%，较9月份提升19个百分点，主要是10月后两周境外债市表现出波动性活跃。

从以往情况看，房企海外债利率相对较高。但今年10月份房企境外债券融资平均票面利率6.74%，较上月大幅下降。贝壳研究院分析，主要受香港中化5亿美元1.63%低息永续债拉低，如果剔除此笔债务后境外债券融资平均票面利率为7.29%，环比仍呈下降趋势。从各家房企的实际情况看，境外融资成本分化严重。其中，头部房企碧桂园融资利率较低，为3.875%，而佳源国际融资成本则为12.5%。

此外，10月份房企境内债券融资平均票面利率为4.76%，较上月微增0.05个百分点。境内融资在10月表现出规模下降利率微升的特点。

11月将迎年内偿债高峰

进入11月份，房地产企业将迎来年内最大到期债务规模，1071亿元。

根据贝壳研究院监测，房企10月份境内外债券融资到期债务规模约816亿元，较上月下降3.7%。从数据上看，9-10月份已连续两月发债规模不及到期债务规模，房企短期资金流动性压力上升。

另一方面，根据克而瑞研究中心日前发布的数据显示，前10月TOP100房企实现销售操盘金额87467.1亿元，同比增长11.1;10月单月TOP100房企销售操盘金额达11440.7亿元，同比增长25.2%。从企业业绩表现来看，2020年10月，TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至10月末，已有超8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。

虽然10月分房企的销售业绩能够对冲一部分流动性压力，但那些高负债的房地产企业仍将面临年内最大考验。此外，根据三季报显示，房企盈利能力保持中期财报的下滑趋势。

据根据贝壳研究院监测，近期百余家A股上市房企发布三季度财务报告，其中涉及百强房企21家。这21家房企第三季度平均毛利率28%，较上年同期下降13.5%。

贝壳研究院认为，年内房地产行业利润水平不断下滑，一方面是由于地价成本逐渐走高;另一方面，房企开展的促销让利营销活动也会有损房企的盈利水平。包括万科、招商蛇口在内的多家房企表示，至年末企业毛利水平有进一步下降的可能。(记者 亚晨)