10月19日，事涉闽系房企三盛控股集团有限公司(下称“三盛控股”，02183.HK)的一起收购案引发市场热烈关注。

这笔市值高达百亿的收购背后隐藏了三盛控股未来三年的扩张野心。三盛控股称，“要在2022年实现双千亿，即总资产千亿、销售额千亿”。这对于目前规模仅百亿的三盛控股而言，显然还有一段差距，不过公司持续的注资、加速扩张，多少让外界有所想象。

总资产增厚至400多亿

作为三盛控股集团旗下地产平台，10月19日，三盛控股3.47亿港元收购控股股东Mega Regal股权的议案终于尘埃落定，这意味着公司二次注入资产的计划圆满成功。

据悉，这笔收购能够为三盛控股带来达百亿的市值。收购完成后，三盛控股将间接持有福州伯盛95%股权。而福州伯盛目前持有9个权益项目，其中4个位于福建、3个位于长三角，项目合计估值101.5亿元。

不过，这看似顺利的收购，中间也闹出过一次“乌龙”。今年7月28日，三盛控股发公告称，拟向控股股东Mega Regal收购目标公司全部股权，代价约3.39亿港元，三盛控股将按每股股份6.8港元的发行价以发行及配发4980万股新股份方式支付。

就在收购传出第二天，三盛控股便宣布暂停操作。“7月22日至8月21日，公司股票处于禁止买卖期，而上述交易将构成公司董事进行证券交易，不符合港交所相关规定。故公司拟于禁止买卖期届满后继续进行建议收购事项。”三盛控股在公告中表示。

8月24日，三盛控股宣布，以较前收购价上浮0.08亿港元的结果宣告收购，两个月时间过去，此笔收购圆满结束。截至2020年6月末，三盛控股的总资产为316.61亿元。

“一方面可能是为了降负债，另一方面是年底将至利于增加资产及土地估值。”中原地产资深市场分析师卢文曦向《投资者网》直言。同时，《投资者网》亦就增资及经营等相关问题致函致电三盛控股投资者关系部门，但公司一直未予置评。

回顾三盛控股上一次注资是在2019年12月，彼时公司以2.31亿港元收购福建盛创、福建宏盛、福建天壬及漳州德友盛等多个地产项目，为公司带来超过50亿元的销售额。同时，2019年三盛控股总资产仅234亿元，转眼2020年提升至400多亿，整体规模再上一个阶。

“债高钱紧”触碰红线

虽然，源源不断的资产涌入能为三盛控股增色业绩、扩大体量，但耀眼数据的背后，亦难掩资金链紧张的焦虑。

焦虑在于房企资金链与宏观政策层面将发生巨大改变。众所周知，房企要想规模得到快速提升，最直接有效的方式便是走高周转路线，三盛控股亦是如此，但没有想到的是，高扩张带来的不仅有“钱包”趋紧，还有触碰“红线”的可能。

今年监管部门为控制房企债务增长，设置“三道红线”。具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍;从年中报来看，仅0.27现金短债比的三盛控股触碰了上述第三道“红线”，这从侧面亦反映出公司短期偿债压力较大。

截至今年6月末，三盛控股银行贷款、其他借款及应付债券总额为113.74亿元，其中一年内到期的借款72.9亿元，而百亿债务下公司账面却仅有19.46亿的现金，近50亿缺口，对于一家房企而言，整体偿债压力不可谓不大。

巨大的偿债压力下，三盛控股的融资成本亦水涨船高。截至今年6月末，三盛控股的加权平均利率高达10.83%，远高于同行8%的均值。

“资金链紧张对房企而言，难言乐观，尤其是在年底偿债高峰期，借新还旧或项目出售回笼资金不及时的话，整体会变得非常被动，对企业而言不是好事。”卢文曦对此表示。

“千亿梦”还靠高周转?

和闽系动辄千亿的旭辉、阳光城等企业相比，三盛控股已经“掉队”。不过自2019年确认上海福州双总部后，公司亦直接喊出了“双千亿”的扩张计划，即未来3年实现规模千亿、资产千亿。

今年上半年，三盛控股实现销售额145.73亿元，距离千亿初心还有很长一段路。不过从增速来看，其扩张速度惊人。2018年公司销售额约11.42亿元，2019年业绩翻翻，销售额飙升至113.22亿元，今年上半年，即便是在疫情的冲击下，三盛控股也以超过去年129%的增速达到百亿。

今年以来，三盛控股扩张态势仍在持续。中报显示，截至2020年6月，三盛控股总收购13幅新土地项目，总建筑面积约为178.66万平方米，代价99亿元，而据克而瑞数据显示，今年前7个月，其拿地金额为128亿元，新增土地货值324亿元，同比增长509%和1509%。

“今年下半年预计新增大概在650万方，到年底整个土储基本达到1000万方。同时，最近一年，三盛控股的单项目平均开盘周期是6.5个月。按照这样的去化(速度)和三盛控股自己的运营效率，明年700、800亿的规模应该是完全可以实现的，2022年实现千亿销售目标在当下应该没有任何问题。” 对于公司的千亿目标，三盛控股集团总裁冯劲义自信表示。

冯劲义亦向媒体坦露：“运营效率、周转速度，是三盛控股未来能够冲上千亿非常大的一个保障，我们必须要走上高周转的道路。”

当下，中国的房地产行业的红利正在消退，在此背景下，许多试图以高周转圆千亿梦的房企是否还能快速成长，成为市场关注思维焦点。

“从很多千亿级以上的房企来看，高周转基本上都能顺利帮助房企快速成长。但现在吃同样的药不一定能够达到相同疗效。一方面，整体市场环境在变，尤其是伴随着行业集中度愈发向头部房企靠拢，增量时代下人口红利、制度红利等逐渐消失，项目利润不像以前那么容易获取;另一方面，三道红线出台将收紧融资渠道，对高周转的房企约束未来会越来越多。”卢文曦向《投资者网》称，高周转、高扩张的模式，解决资金是首要问题，此外还要拥有一定的技术、人力资源等。整体而言，这条路没有以前那么容易。

与此同时，伴随着行业融资渠道日趋收紧，10月28日，标普信评发布研究报告认为，如果融资新规(“三道红线”)大范围实施，企业无论现有杠杆水平是高是低，今后或将无法通过激进债务扩张发展业务。

“未来达到千亿规模之后，在以现金流安全为前提的情况下，三盛控股还是会合理地控制增长规模。不盲从规模，要稳健发展，这是我偏好的风格，也是三盛控股的风格。”冯劲义说。

但回到当下，试图通过高周转实现“千亿梦”的三盛控股能成功吗?不被看好的模式在未来又是否走得通?