随着“三道红线”正式实施日期的日渐逼近，房企正抓住最后的窗口期，与时间赛跑。

有研究机构统计的数据显示，今年9月，房企境内债券融资同比上升逾三成，并连续三个月维持800亿元以上的高位;同期境外债发行虽然同比下降，但环比仍上涨逾两成。

对于踩线超过2条及以上的房企来说，必须赶在融资新规执行前加大融资额，确保未来仍然能够获得稳定的资金支持。实际上，所剩的时间已不多。

市场人士透露，金融机构已经做出了响应，包括：对四档客户有息负债增速给予差异化限额，实施差异化风险管控和新增融资管理。特别是对明股实债等变相融资、增加隐性负债的方式，重视合规性检查。

境内债连续三个月放量

克而瑞研究发布的数据显示，9月，95家典型房企的债券融资总额为1154.3亿元，环比上升6.5%，同比下降3.8%。但值得关注的是，其中境内债券融资803.41亿元，环比上升6.4%，同比上升33.8%;而这已是境内债融资连续三个月维持800亿以上的高位。

与境内债放量形成鲜明对比的是，9月份房企境外债券融资268.98亿元，同比下降35.9%，环比则上升了21.7%。

基于统计口径的差异，光大证券统计得出的9月房企发债总额为922亿元，但境内外发债数据呈现出相同的变化趋势。境内发债金额为650亿元，同比增加47%;境外发债金额为272亿元，同比减少26%。

从数据上看，9月份房企境内外债券融资额整体呈现一定的上升趋势。克而瑞的统计显示，前9月，房企债券融资额更呈现井喷式的增长，累计发债6289.17亿元，同比增长96.7%，其中境内发债3283.44亿元，同比增长139.8%，境外发债3005.73亿元，同比增长72.4%。

发债的增加，与今年初以来融资条件适当宽松有关，更显示出9月初关于“三道红线”融资新规即将执行的风声之下，房企抢闸融资的急切心理。

对此，克而瑞研究评论称：一方面可能为接下来11月的偿债高峰做准备，另一方面融资环境的收紧让房企抓紧发债，囤钱在手心不慌。

关于“三道红线”指标，即监管层提出的：房企剔除预收款后的资产负债率70%，净负债率100%，现金短债比为1倍。最早的信息显示，将于9月起在12家房企试行，到明年初推广至所有规模房企，而排名较后的房企则采取总量控制的“一刀切”做法。

近期，“三道红线”融资新规要求进一步明确。9月14日，央行一位官员透露：“央行将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善重点房地产企业资金监测和融资管理规则，稳步扩大适用范围。”

根据国泰君安数据，截至6月末，三道红线均超标的“红色档”企业有22家，包括中国恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产等。值得注意的是，上半年房地产企业有息负债增速达标率整体明显下滑。

房企紧抓窗口期“囤粮”

仍有消息显示，“三道红线”的标准具体如何厘定尚无定论，但对于房企而言，在“紧箍”尚未戴上之前加紧融资，似乎已成共识。

比如头部企业碧桂园(02007.HK)便没有放弃及时融资补充现金流。该集团披露的中报数据显示，截至报告期末可动用现金余额高达2055亿元，为同行中现金较充裕的一家，但仅仅9月份，公司仍然以88.9亿元的总量成为当月发债额最高的房企，其中包括78.3亿港元的可转换债券和20亿元公司债。

同样，连踩三道红线且债务负担较重的中国恒大(03333.HK)也以50亿元的债券融资总量，位列9月发债榜前三。

无论从行业发债总额，还是头部房企债券融资具体案例来看，针对房企的融资大门并没有立刻关紧。虽然有消息显示，发债额度的审批上“打了八五折”，但企业发债融资仍然比2019年最紧张时宽容。

对于今年房企境内发债的放量，某国有大行投行部人士对第一财经记者证实，“事实上近期房企境内债券发行还有所放松，具体来说，我们帮房企做发行时，注册发行的流程有所简化”。

穆迪方面对第一财经记者表示，基于严格调控的情景假定，中国控制房企债务增长的新措施一旦实施，有望改善未来2～3年内房地产开发商的信用质量，未来12个月内多数受评开发商仍能举借5%～10%的新债。

成本上升，企业分化加剧

伴随着境内债的放量，房企发债成本已出现上升走势。9月单月，房地产债券融资成本5.53%，环比上升0.19个百分点;其中境内融资成本4.84%，是2020年以来单月最高值。克而瑞研究中心表示，这主要由于三季度融资环境进一步收紧，特别是8月重点房企座谈会后房企降负债成重要任务，新增融资将会受到进一步监管，境内融资成本进一步上升。

房企融资成本的分化也在进一步加剧。比如只踩一条红线的碧桂园，在9月发行的两项美元债继续保持了低利率水平，其中5年期债券的票面利率为3.125%，10年期债券的票面利率为3.875%，不仅大幅低于年初发债利率，也创下了其10年期债券利率的新低。

分析人士称，目前的融资状况说明碧桂园的融资能力和企业信用在资本市场中保持了较高的认可度。

同期发行4亿美元债的佳兆业(01638.HK)继续保持了11.25%的高利率，华夏幸福(600340.SH)3.3亿美元债利率为8.75%，较以往发行的美元债利率有所提升。

步入10月以来，新力控股(02103.HK)发行了总额为2.5亿美元的一年期票据，利率为9.5%。大发地产(06111.HK)额外发行了一项1.3亿美元的票据，利率为12.375%。佳源国际控股(02768.HK)发行的2亿美元票据利率更达12.5%。

有三大行负责房企放贷业务的相关人士对第一财经表示，目前房企的贷款额度较紧，发债也需要严格按照一系列指标对企业给予不同的评级。“除了常规的财务指标要求外，也会根据政策新增考核标准。房企融资至少在这一两年都会趋严，从银行的角度看，还是更偏向有国企背景、排名靠前、财务水平稳健的房企。”

此外，也有某头部地产企业负责人对记者表示：“近期银行对于地产开发贷的额度减少了，部分银行已经没有额度，很多民企开发商拿不到贷款。”

不仅是债权融资，9月以来，各家企业股权类融资正在提速，包括配股和分拆下属产业上市。富力地产(02777.HK)于10月初完成了合计2.57亿股的配售，通过配售募得了近25亿港元，该集团称“配售所得款项净额将用于偿还公司的境外债务”。上周，恒大公告称预配售2.6亿股股份，预期将获得42.56亿港元。这笔款项的主要用途为现有债务的再融资。在此之前，恒大更通过旗下企业业务和物业板块，分别获得40亿港元和235亿港元战略投资资金。

未来，恒大、融创中国(01918.HK)、中国奥园等众多房企还将分拆物业、文旅等业务上市，以实现股权融资的目标。

在地产企业看来，股权融资的好处是可以立竿见影地增加股东权益，从而在债务总额不变的情况下达到降低杠杆比率的目标，利于企业适应新的融资游戏规则。

与此同时，债务压力大的房企还通过刺激销售回款、用自有资金偿债、降低债务绝对值的方式来优化报表。比如恒大在9月底发布的经营公告中表示，公司的有息负债较3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，且提前归还到期借款435亿元。